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“供應新政”信推薦號
上海樓市近日有兩大“供應新政”，預示瞭我國大城市住房改革的新方向。
7月4日，上海發佈兩則位於浦東新區張江和嘉定新城的擬出讓地塊公告，特別之處在於，這兩地塊的用途都為“租賃住房”，是在全國首次推出100%自持的租賃住房用地。也就是說，土地70年使用期限內，競得人須將全部物業自持並用於出租。去年底以來，盡管北京、佛山也出現過100%的自持地塊，但都是在“限地價、限房價、競自持面積”的出讓方式下，房價和地價觸及高限後，轉入“競自持”後出現的100%自持地塊。
7月7日，重點在完善“購租並舉”的《上海市住房發展“十三五”規劃》（以下簡稱“規劃”）發佈，明確提出“十三五”期間新增住房供應170萬套，其中租賃住房70萬套，占總供應的60%，商品住房和保障性住房分別為45萬套、55萬套。同時，以市場為主，盤活存量資源，新增代理經租房源30萬套（間）。到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應、規范化管理的租賃市場，緩解常住人口、青年群體和各類人才、創業人士的居住難題。
北京和深圳住房供應也在發生同樣的變化。據4月發佈的《北京2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，未來5年北京新增供應150萬套住房，產權類住房100萬套、租賃住房50萬套。產權類住房中，自住型商品住房25萬套、改善型商品住房25萬套、中低價位和中小套型商品住房20萬套；5月發佈的《深圳市住房建設規劃》提出，“十三五”期間深圳新增住房供應65萬套，新建商品住房30萬套，保障性住房35萬套，保障性住房中，70%為公租房。
住房市場化近20年，京滬深等地方政府共發佈實施瞭三項住房建設5年規劃，而租賃住房和保障性住房大規模增加，甚至超過商品住房，還是第一次。可見，熱點城市住房供應發生瞭根本變化，已從“重售輕租”、“重市場輕保障”的跛行式供應體系，轉向瞭構建“租售並舉”、“市場保障並行”的供應新體系。
住房供應體系發生如此大變化有兩個背景，管理層關於“房子是用來住的，不是用來炒的”的住房新定位，以及“租售並舉”的住房改革新方向。管理層對住房的新定位，意在地產“去工具化”、去“投資屬性”、去“經濟金融綁架”。“以人為本”的新型城鎮化、人口向大城市流動、新市民“本地化”等趨勢，要求壯大租賃市場，夯實需求基礎。住房新定位和“租售並舉”，使房地產業和市場管理從“需求側”全面轉向瞭“供給側”。
目前，我國城鎮化已進入下半場，在人口和資金吸附能力超強的熱點城市，由於開發邊界劃定、空間資源“緊約束”，樓市“需求側”抑制隻有短期效果。同時，近年熱點城市房價上漲加速，高房價、高成本下，存量空間很難盤活，有限的城市土地必須更多供應保障房和租賃住房。特別是“人才大戰”硝煙彌漫，憑借“低房價、低成本、優良環境”的優勢，準一線城市、二線城市開始與京滬深穗“搶人才”。智聯招聘統計顯示，今年大學畢業生在新一線城市的簽約率為33.1%，已接近一線城市33.5%的水平，二線城市簽約率也達19.0%。在此情形下，一線城市隻有更多供應保障性住房，增加可循環利用的租賃住房，才能留住人才。
自去年以來，上海的住宅用地出讓，“15%的物業自持”事實上已常態化瞭。半年多來，萬科、保利、金地、龍湖等房企在北京、上海、廣州、佛山、杭州等城市競得16宗自持地塊，自持比例在36%至100%。無論“十三五”規劃，還是中央經濟工作會議，都特別強調培育和壯大租賃市場。5月底，住建部發佈瞭我國第一部規范住房租賃的行政管理法規《住房租賃和銷售管理條例》，“購租並舉”的改革全面提速。
在“互聯網+”和產業升級的沖擊下，熱點城市商業辦公用房低效和空置現象越來越突出。因此，去年的國務院39號文，提出“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房”，增加租賃住房的來源渠道。同時，對於土地用途為商業辦公、實際用途為居住（投資客購買並出租）的“類住宅”，一些熱點城市近期也作出明確規范：要麼還原為實體商業和辦公，要麼像北京和上海一樣，順應租賃需求。有的幹脆取消瞭這類供應低效的住宅產品，將稀缺的土地資源用來建設保障性住房或租賃住房。
此外，北京未來將更多利用集體土地建設成本更低的公租房，並規定三分之一分配給非戶籍無房的常住居民；深圳將更依賴城市更新、棚戶區改造建設保障性住房，主要是租賃型的人才住房，並擴大貨幣租賃補貼發放的范疇。在此次上海“十三五”住房建設規劃中，二級舊裡為主的房屋改造，更強調貨幣化安置，5000萬平方米舊住房修繕改造工程，以提高成套率和公共設施更新為目標。這些安排都意味著，本著增加有效供應的目標，大城市正在抓緊盤活存量空間和住房資源。
（作者系深圳市房地產研究中心高級研究員）
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